Sai qual’è la primissima cosa da sapere prima di muovere qualsiasi passo?
In questo articolo ti spiegherò perchè se parti con la vendita ad un prezzo sbagliato, oltre a perdere un sacco di tempo, puoi finire per svendere o addirittura non riuscire a vendere casa tua.
Ti darò inoltre indicazioni per scoprire il prezzo di mercato di casa tua e ti spiegherò come fare a scegliere un professionista serio che sia in grado di farti una stima corretta, evitando di incappare in persone poco competenti o di farti prendere in giro.
Se vuoi sapere il valore della tua casa, quali sono le prime 3 cose che ti vengono in mente?
1- La più immediata: cerchi su internet, molto spesso i portali immobiliari danno la possibilità di calcolare il valore di casa tua inserendo come parametri i metri quadrati e la zona;
2- Senti un tecnico, come un geometra o un architetto;
3- Chiedi ad un’agenzia immobiliare.
1- Il primo caso è quello più immediato ma ovviamente meno preciso, in quanto un portale immobiliare avrà al suo interno dei dati molto generici, che quindi non tengono conto di tutti i parametri che servono per avere un valore corretto di casa tua, oltretutto i portali non conoscono la tua casa, le sue caratteristiche, la zona esatta, il contesto e le sue particolarità, quindi si basano semplicemente su dei prezzi al mq che sono stati inseriti al suo interno.
Questo dato viene in automatico moltiplicato per i metri che tu inserirai di casa tua…
Ma tu sei sicuro di aver calcolato la metratura commerciale giusta?
E i dati che ha il portale sono giusti per una casa come la tua?
Insomma ci sono troppe variabili, rischi di finire per avere una valutazione sbagliata, o troppo alta o troppo bassa, finendo per non riuscire a vendere o addirittura svendere casa tua.
2- Il secondo caso è molto meglio del primo in quanto un tecnico ha modo di prepararti una valutazione di casa almeno con qualche dato in più alla mano.
Perlomeno è una persona fisica, che può venire a trovarti, rendersi conto della casa e con cui puoi interagire.
Il contro è che un tecnico di lavoro non vende le case, quindi non ha il polso del mercato. Lui non ha venduto altre case sulla zona, non ha quindi un termine di paragone e non ha delle richieste di gente concreta che cerca casa su cui basarsi.
Si baserà semplicemente sui valori dell’agenzia delle entrate e la valutazione, oltre che essere a pagamento, (perchè non ho mai visto un architetto che ti valuta gratuitamente la casa) potrà lo stesso non essere esatta.
Quindi il problema potrebbe essere lo stesso del primo caso.
3- Se sei nel terzo caso, hai fatto la scelta giusta.
Rivolgerti ad un agente immobiliare è la scelta migliore perchè è la persona che fa questo di lavoro, dovrebbe quindi avere in mano tutti i parametri per fare una stima corretta di casa tua.
Dico dovrebbe perchè molto spesso non è così, anzi nel 90% dei casi l’agente immobiliare che viene a vedere casa tua, ti spara un prezzo così a voce, su due piedi, senza neanche spiegarti con che parametri ha fatto quel calcolo, o magari la giustificazione migliore che ti sa dare è:
“ho venduto qualche mese fa una casa in una via qui vicina, simile alla sua”.
Oppure nella migliore delle ipotesi ti dà un prezzo al metro quadrato preso di solito da un osservatorio immobiliare e ti fa la moltiplicazione x i metri di casa tua, così la valutazione di casa diventa più simile ad un’operazione matematica che ad una stima.
Se sei in questa situazione, fai un passo indietro perchè una valutazione fatta senza parametri concreti alla mano, può essere lo stesso sbagliata, ricadendo così negli stessi problemi.
Capiamo quindi in quali problemi puoi incappare:
- se parti con la vendita ad un prezzo troppo basso è facile capirlo, il problema è che svendi casa tua.
La cosa si rifletterà su tutto il tuo progetto, perchè prendendo meno dalla vendita, se devi comprare un’altra casa, non riuscirai a permetterti la casa che volevi, oppure dovrai accendere un mutuo più alto, insomma, meglio evitare questa situazione;
- se invece parti con la vendita ad un prezzo troppo alto, perchè chi ti ha valutato casa non aveva le competenze per farlo, il problema è anche maggiore.
Dopo diversi mesi che casa tua sarà in vendita, pian piano sarà sempre meno visitata e meno cliccata sui portali immobiliari, finendo lentamente e inesorabilmente “sul fondo del pozzo”.
A questo punto sarà molto difficile risollevare la situazione perchè casa tua sarà in coda su tutti i portali immobiliari, i potenziali acquirenti la additeranno come la casa che non si vende o penseranno che sotto sotto ha qualche problema e ti troverai così ad un punto di stallo e finirai per non riuscire a vendere casa tua o a doverla svendere per dare una smossa a questa situazione.
Rivolgendoti alla persona sbagliata, o facendo da solo, quindi, nella migliore delle ipotesi perdi dei soldi, nella peggiore non realizzi proprio il tuo progetto.
Se non vuoi ritrovarti in nessuna di queste situazioni, continua a leggere, ti spiegherò come fare.
Oggi ti spiegherò esattamente qual’è il primo passo che devi fare e cosa deve fare il professionista che scegli per farti una stima di casa.
Il professionista non dovrà farti una semplice valutazione, né una stima ma dovrà farti una vera e propria analisi di fattibilità della vendita.
Ti spiegherò punto per punto come riusciamo a stabilire il valore esatto di casa tua, partiamo dall’inizio:
- Veniamo a trovarti, vediamo la casa e raccogliamo i dati e i documenti che ci servono (piantine per capire la metratura esatta, importo delle spese condominiali, anno di costruzione, eventuali optional che sono stati aggiunti ad esempio zanzariere, aria condizionata…), valutiamo “il movimento” del comune in cui si trova, ovvero ci serve capire quanto sono richieste le case nel tuo comune, per farlo analizziamo quante vendite ci sono annualmente rispetto al numero di case presenti nel tuo paese. Infine valutiamo la zona dove si trova la casa (centro, periferia, vicino a stazione, collegamenti ecc…).
- Andiamo in ufficio e elaboriamo la valutazione con il metodo dei 4 approcci:
– Approccio 1 – analisi della concorrenza: facciamo una ricerca sui vari siti immobiliari, guardiamo sia nel tuo comune che nei comuni circostanti le case in vendita con caratteristiche simili alla tua e guardiamo a che prezzi sono proposte. Questo passaggio ci serve per capire su che cifre posizionarci, perchè se usciamo sul mercato ad una cifra più alta rispetto a tutte le case simili alla tua, ovviamente non avremo nessun riscontro;
– Approccio 2 – case simili vendute nell’ultimo semestre: prendiamo le vendite effettuate nell’ultimo semestre di case simili alla tua, definiamo un valore medio al mq e stabiliamo una forbice di prezzo, ovvero un minimo e un massimo entro i quali più probabilmente potrà esserci la vendita;
– Approccio 3 – analisi delle quotazioni dell’Agenzia del territorio: prendiamo i dati relativi alle vendite dell’ultimo semestre comunicati dall’Agenzia del Territorio (i dati sono riferiti al mq e sono divisi per le varie tipologie di immobili), calcoliamo la metratura commerciale di casa tua con i criteri del Borsino Immobiliare e calcoliamo il prezzo di vendita di casa tua;
– Approccio 4 – analisi delle richieste d’acquisto: estraiamo tutte le richieste d’acquisto in nostro possesso che raccogliamo dai principali portali immobiliari, da persone che vedono case con noi o semplicemente che entrano in ufficio a lasciarci la propria richiesta, consideriamo quelle relative a case come la tua e definiamo anche qui una forbice di prezzo;
Fatto questo, andiamo alla sintesi: mettiamo insieme i 4 approcci, facciamo una media e indichiamo il più probabile prezzo di realizzo di casa tua.
Nella stima andiamo a considerare tutti i parametri che ci sono e ti proponiamo una relazione scritta e dettagliata fino ad arrivare alla sintesi con il valore di casa tua.
Come abbiamo già detto all’inizio, avere un’analisi di fattibilità della vendita di casa tua è il punto di partenza.
Partire con la vendita ad un prezzo corretto è una condizione essenziale per riuscire a vendere casa tua, se parti con un prezzo troppo alto il rischio è quello di avere poco riscontro o di non averne del tutto.
Fare una stima corretta di casa tua non è semplice, per questo è fondamentale che scegli un’agenzia seria che sappia guidarti e darti le indicazioni giuste.
Se fino ad oggi hai avuto a che fare solo con agenzie che vengono a casa tua, la guardano e ti “sparano un prezzo”, molto spesso solo a voce, senza nessun giustificativo…
o se ti va proprio bene ti propongono un prezzo al metro quadrato e ti fanno la moltiplicazione x i metri di casa tua, così che la valutazione di casa è più simile ad un’operazione matematica che ad una stima,
allora è il momento giusto per contattarci e chiederci quanto vale casa tua.
Per farlo chiamaci allo 0297254204, o scrivici a info@laprimula-nuovaimmobiliare.it , verremo a trovarti gratuitamente e senza nessun impegno:
Se ti interessa approfondire tutti passaggi per riuscire a vendere la tua casa nel minor tempo possibile e al meglio, allora puoi scaricare la nostra guida gratuita semplicemente cliccando sul seguente indirizzo:
https://il_nostro_manuale_di_istruzioni.gr8.com/
A presto
Davide e Guido